Mustafa Çolak
Vergi Danışmanı
Sirküler No: 1521
Tarih: 09.01.2026
Kaynak: Ankara Defterdarlığı Gelir Kanunları Gelir Vergileri Grup Müdürlüğünün 02.01.2026 tarihli ve E-90792880-187[2024/8]-2117 sayılı özelgesi
Devre mülk hakkı, nitelik itibarıyla gayrimenkul olarak tescil edilen bir hak olduğundan kiraya verilmesinden elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradıdır ve beyan hadleri aşıldığında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir. Devre mülk hakkının ticari bir organizasyon olmaksızın hak sahiplerince kiraya verilmesi ise konaklama vergisinin konusuna girmez; bu nedenle konaklama vergisi yükümlülüğü doğmaz.
Özelgenin Künyesi
| Bilgi | Değer |
|---|---|
| Veren idare | Ankara Defterdarlığı Gelir Kanunları Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü |
| Sayı | E-90792880-187[2024/8]-2117 |
| Tarih | 02.01.2026 |
| Talep | 23.07.2024 tarihli özelge talep formu |
| Konu | Devre mülk hakkının kiraya verilmesinde konaklama ve gelir vergisi uygulaması |
| Sonuç | Gelir gayrimenkul sermaye iradıdır; konaklama vergisi doğmaz |
Olay ve Sorulan Soru
Mükellef, yılın belli dönemlerinde kullanım hakkına sahip olduğu devre mülkünü, peşin ödediği aidat ve ilan giderlerini karşılamak amacıyla kiralamak istediğini; kiralama faaliyeti nedeniyle mükellefiyetinin bulunmadığını ve faaliyetin süreklilik arz etmediğini belirterek, devre mülk hakkını kiralamanın gelir ve konaklama vergisi kapsamında değerlendirilip değerlendirilmeyeceği hususunda görüş talep etmiştir.
Devre Mülk Hakkının Niteliği
Devre mülk hakkı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 57-65’inci maddelerinde düzenlenmiştir. Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine, bu yapı ve bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı olarak, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı şeklinde kurulur. Satışa konu edilebildiği gibi kiralamaya da konu olabilir.
Gelir Vergisi Yönünden
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’inci maddesi, maddede sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratları gayrimenkul sermaye iradı saymaktadır. Devre mülk hakkı, gayrimenkul olarak tescil edilen bir hak olduğundan bu kapsamdadır (70’inci maddenin birinci fıkrasının 4 numaralı bendi).
72’nci madde uyarınca gayrimenkul sermaye iratlarında tahsil esası geçerlidir: bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedelleri gayrisafi hasılatı oluşturur.
| Kime kiraya verildi | Tevkifat | Beyan kuralı |
|---|---|---|
| 94’üncü maddede sayılan tevkifat sorumlularına (şirketler, iş ortaklıkları vb.) | Ödeme üzerinden %20 gelir vergisi tevkifatı yapılır | 86’ncı maddenin birinci fıkrasının (1) numaralı bendinin (c) alt bendi: tevkifata tabi gayrimenkul sermaye iradı, 103’üncü maddedeki tarifenin ikinci gelir dilimindeki tutarı aşarsa beyan edilir |
| Tevkifat sorumlusu olmayan kişilere (gerçek kişiler) | Tevkifat yapılmaz | 86’ncı maddenin birinci fıkrasının (1) numaralı bendinin (d) alt bendi: tevkifata ve istisnaya konu olmayan iratlar için öngörülen beyan haddini aşarsa beyan edilir |
Özelgede, talebin ilgili olduğu 2024 takvim yılı gelirleri için hadler 230.000 TL (c bendi) ve 13.000 TL (d bendi) olarak anılmıştır. Bu hadler her yıl yeniden değerleme oranında güncellendiğinden, uygulamada ilgili takvim yılına ait Gelir Vergisi Genel Tebliğindeki tutarlar esas alınmalıdır. Beyana tabi başka gelirler bulunması hâlinde 85 ve 86’ncı maddeler uyarınca ayrıca değerlendirme yapılır.
Konaklama Vergisi Yönünden
6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu’nun 34’üncü maddesi; otel, motel, tatil köyü, pansiyon, apart otel, misafirhane, kamping, dağ evi, yayla evi gibi konaklama tesislerinde verilen geceleme hizmeti ile bu hizmetle birlikte satılmak suretiyle tesis bünyesinde sunulan diğer tüm hizmetleri (yeme, içme, aktivite, eğlence ve havuz, spor, termal alanların kullanımı gibi) konaklama vergisine tabi tutmaktadır. Verginin mükellefi bu hizmetleri sunanlardır; vergiyi doğuran olay hizmetin sunulmasıdır.
Konaklama Vergisi Uygulama Genel Tebliğinde, tesisin türü, sınıfı, niteliği ve turizm işletmesi belgesi ya da işyeri açma/işletme belgesi bulunup bulunmadığına bakılmaksızın konaklama hizmeti sunan bütün tesislerde verilen bu hizmetlerin vergiye tabi olduğu belirtilmiştir. Geceleme hizmeti, konaklama tesislerinde oda veya yer tahsis etmek suretiyle verilen günlük yatma, barınma ve kalma hizmetini ifade eder.
İdareye göre, devre mülk hakkının ticari bir organizasyon olmaksızın hak sahiplerince kiraya verilmesi bir konaklama tesisinde geceleme hizmeti sunulması niteliğinde olmadığından verginin konusuna girmez.
Ayrımın Mantığı
- Belirleyici olan organizasyondur. Hak sahibinin kendi devre mülkünü ticari organizasyon olmaksızın kiraya vermesi ile bir konaklama tesisinin geceleme hizmeti sunması farklı işlemlerdir.
- Ticari organizasyon varsa sonuç değişir. Süreklilik, birden çok ünite, personel, tanıtım ve rezervasyon düzeni gibi unsurlar ticari faaliyete işaret ederse hem kazancın niteliği hem de konaklama vergisi bakımından yeniden değerlendirme gerekir.
- Kira gelirinin türü değişmez. Devre mülk bir hak olsa da gayrimenkul olarak tescil edildiğinden, kira geliri gayrimenkul sermaye iradı sayılır.
Sık Sorulan Sorular
Devre mülk kirası hangi gelir türüne giriyor?
Gayrimenkul sermaye iradı. Devre mülk hakkı gayrimenkul olarak tescil edilen bir hak olduğundan GVK 70’inci madde kapsamındadır.
Şirkete kiraya verirsem ne olur?
Ödemeyi yapan GVK 94’üncü maddede sayılanlardan ise kira üzerinden %20 gelir vergisi tevkifatı yapılır; beyan, tevkifatlı iratlar için öngörülen hadde göre değerlendirilir.
Gerçek kişiye kiraya verirsem beyan etmem gerekir mi?
Tevkifat yapılmayacağından, elde edilen irat tevkifata ve istisnaya konu olmayan iratlar için öngörülen beyan haddini aşarsa beyan edilir.
Konaklama vergisi ödemem gerekir mi?
Özelgeye göre, ticari bir organizasyon olmaksızın hak sahibince yapılan kiralamada konaklama vergisi yükümlülüğü doğmaz.
Aidat ve ilan giderlerini düşebilir miyim?
Gayrimenkul sermaye iradında gerçek gider veya götürü gider yöntemlerinden biri seçilerek indirim yapılabilir. Gerçek gider yönteminde GVK 74’üncü maddede sayılan giderler, belgelendirilmek şartıyla dikkate alınır.
Bu özelge herkes için bağlayıcı mı?
Özelge, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 413’üncü maddesine dayanılarak yalnızca talepte bulunan mükellefe verilmiş bir görüştür. Özelgeye uygun işlem yapan mükellefe, vergi tarhı gerekse dahi ceza kesilmez ve gecikme faizi hesaplanmaz.
Bu sirkülerde atıf yapılan belgeler
- GİB — 02.01.2026 tarihli ve E-90792880-187[2024/8]-2117 sayılı özelgegib.gov.tr
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu (70, 72, 86 ve 94’üncü maddeler)mevzuat.gov.tr
- 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu (34’üncü madde — konaklama vergisi)mevzuat.gov.tr
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (57-65’inci maddeler — devre mülk hakkı)mevzuat.gov.tr
Bu sirküler genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut uygulama öncesinde ilgili resmî kaynakların güncel hâli ve şirketin özel koşulları ayrıca değerlendirilmelidir.