Mustafa Çolak
Vergi Danışmanı
Sirküler No: 1510
Tarih: 02.01.2026
Kaynak: 88 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği — 31.12.2025 tarihli ve 33124 sayılı (5. Mükerrer) Resmî Gazete
2026 yılında vergi değeri 17.711.000 TL’yi geçen mesken nitelikli taşınmazlardan değerli konut vergisi alınacaktır. Bu tutar, 2025 yılı için geçerli haddin, 2025 yılı yeniden değerleme oranının yarısı olan %12,745 (25,49 / 2) oranında artırılmasıyla bulunmuştur. Had ve tarife dilimleri 88 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği ile ilan edilmiştir.
Tebliğin Künyesi
| Bilgi | Değer |
|---|---|
| Yayımlayan | Hazine ve Maliye Bakanlığı (Gelir İdaresi Başkanlığı) |
| Tebliğ | Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 88) |
| Resmî Gazete | 31.12.2025 tarihli ve 33124 sayılı (5. Mükerrer) |
| Dayanak | 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 42 ve 44’üncü maddeleri |
| Artış oranı | %12,745 (2025 yılı yeniden değerleme oranı %25,49’un yarısı) |
| Yeniden değerleme oranının kaynağı | 27/11/2025 tarihli ve 33090 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 585 Sıra No.lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği |
| Uygulama yılı | 2026 |
2026 Yılı Değerli Konut Vergisi Tarifesi
| Mesken nitelikli taşınmazın vergi değeri | Oran |
|---|---|
| 17.711.000 TL ile 26.567.000 TL arasında olanlar (bu tutar dâhil) — 17.711.000 TL’yi aşan kısmı için | Binde 3 |
| 35.425.000 TL’ye kadar olanlar (bu tutar dâhil) — 26.567.000 TL’si için 26.568 TL, fazlası için | Binde 6 |
| 35.425.000 TL’den fazla olanlar — 35.425.000 TL’si için 79.716 TL, fazlası için | Binde 10 |
Vergi, haddin tamamı üzerinden değil, dilimi aşan kısım üzerinden artan oranlı olarak hesaplanır.
Haddin Nasıl Belirlendiği
1319 sayılı Kanun’un 42’nci maddesine göre, Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan bina vergi değeri maddede belirtilen tutarı aşanlar değerli konut vergisine tabidir. 44’üncü maddenin dördüncü fıkrası uyarınca bu tutar ile 44’üncü maddedeki vergi oranlarına esas mesken nitelikli taşınmaz değerlerinin alt ve üst sınırları, her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılır. Hesaplamada 1.000 Türk lirasına kadar olan kesirler dikkate alınmaz.
Uygulamada Dikkat Edilecekler
- Mesken niteliği şarttır. Vergi, mesken nitelikli taşınmazlara uygulanır; işyeri ve arsa gibi taşınmazlar kapsam dışıdır.
- Vergi değeri esas alınır. Emlak vergisine esas bina vergi değeri kullanılır; piyasa satış değeri değil.
- Beyanname verilir. Kapsama giren taşınmaz maliklerinin, izleyen yılın şubat ayının 20’nci günü sonuna kadar beyanname vermesi gerekir.
- Ödeme iki taksittir. Vergi, şubat ve ağustos aylarında iki eşit taksitte ödenir.
- Tek meskeni olanlarda istisna. Kanun’da, Türkiye sınırları içinde tek meskeni bulunanlar başta olmak üzere belirli hâllere ilişkin muafiyetler öngörülmüştür.
Sık Sorulan Sorular
2026’da sınır ne kadar?
17.711.000 TL. Vergi değeri bu tutarı geçen mesken nitelikli taşınmazlar kapsamdadır.
Artış oranı nasıl bulundu?
2025 yılı yeniden değerleme oranı %25,49’un yarısı olan %12,745 uygulanmıştır.
Vergi tüm değer üzerinden mi alınıyor?
Hayır. Vergi, tarife dilimlerine göre haddi aşan kısım üzerinden artan oranlı olarak hesaplanır.
Hangi değer esas alınıyor?
Emlak vergisine esas bina vergi değeri.
Beyanname ne zaman verilir?
Kapsama giren taşınmaz için, izleyen yılın şubat ayının 20’nci günü sonuna kadar beyanname verilir; vergi şubat ve ağustos aylarında iki eşit taksitte ödenir.
Tek konutu olanlar da ödeyecek mi?
Kanun’da tek meskeni bulunanlar başta olmak üzere belirli muafiyetler öngörülmüştür; somut durumun Kanun’un ilgili maddeleri çerçevesinde değerlendirilmesi gerekir.
Bu sirkülerde atıf yapılan belgeler
Bu sirküler genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut uygulama öncesinde ilgili resmî kaynakların güncel hâli ve şirketin özel koşulları ayrıca değerlendirilmelidir.