Mustafa Çelik
Vergi Danışmanı
Tarih: 06.08.2026
Kaynak: 06.08.2026 Tarihli ve 33333 Sayılı Resmi Gazete (Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği – Seri No: 90)
1. Giriş ve Düzenlemenin Yasal Çerçevesi
213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 49’uncu maddesinin (a) fıkrası hükmü uyarınca, emlak vergisine esas olmak üzere her yıl uygulanacak bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri; Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından müştereken tespit edilmekte ve Resmi Gazete’de yayımlanarak ilan edilmektedir.
6 Ağustos 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 90 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği ve ekindeki Cetvel ile 2027 yılında emlak vergisi tarhiyatlarında referans alınacak bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri resmiyet kazanmıştır.
2. Tebliğin Teknik İçeriği ve Maliyet Cetveli Esasları
- Uygulama Yılı: Tebliğ ekinde yer alan bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri cetveli, 2027 takvim yılı emlak vergisi matrahlarının (bina vergi değeri) hesabında dikkate alınacaktır.
- İnşaat Türü ve Sınıflandırma: Maliyet bedelleri; binaların taşıyıcı sistem türüne (çelik karkas, betonarme karkas, yığma, ahşap vb.) ve inşaat kalitesine (lüks, 1. sınıf, 2. sınıf, 3. sınıf ve basit) göre ayrı ayrı belirlenmiştir.
- Hesaplama Yöntemi: 2027 yılında mükelleflerin sahip olduğu binaların emlak vergisine esas değeri tespit edilirken; arsa payı değerine, bu Tebliğ ile belirlenen bina metrekare inşaat maliyet bedelinin bina brüt alanı ile çarpılması sonucu bulunacak tutar (aşınma/yıpranma payı düşüldükten sonra) ilave edilecektir.
3. CFO’lar, Gayrimenkul Yatırımcıları ve Şirketlerin Mali İşler Yönetimi İçin Operasyonel Notlar
Daha önceki sirkülerlerimizde (2026/222) MUHSGK beyannamelerindeki 4.537,75 TL’lik asgari ücret istisna tutarını ve (2026/220) 2027’ye uzatılan %3’lük döviz dönüşüm desteğini incelemiştik. Yayımlanan 90 seri nolu bu Emlak Vergisi Tebliği doğrultusunda gayrimenkul sahibi şirketlerin ve mali birimlerin şu hususlara dikkat etmesi gerekir:
- 2027 Mali Tablo ve Vergi Karşılıkları: Aktifinde önemli miktarda taşınmaz (fabrika, idari bina, depo, avm vb.) bulunduran şirketler, 2027 yılı emlak vergisi bütçelerini ve gider karşılıklarını bu Tebliğ’de ilan edilen yeni inşaat maliyet artış oranlarını dikkate alarak güncellemelidir.
- Belediye Emlak Vergisi Bildirimleri: 2027 yılında yeni inşa edilen veya iktisap edilen binaların Emlak Vergisi bildirimlerinde, ilgili belediyelerin Tebliğ cetvelindeki doğru inşaat sınıfını ve metrekare maliyetini esas alıp almadığı kontrol edilerek olası hatalı tarhiyatların önüne geçilmelidir.
