90 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği Yayımlandı: 2027 Yılı Emlak Vergisine Esas Bina Metrekare Normal İnşaat Maliyet Bedelleri Açıklandı

Mustafa Çolak
Vergi Danışmanı
Tarih: 06.08.2026
Kaynak: 06.08.2026 tarihli ve 33332 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 90 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği

Tebliğin Dayanağı

Tebliğin dayanağı, 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29’uncu maddesinin birinci fıkrasının (b) bendidir. Bu bende göre binalar için vergi değeri;

• Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca müştereken tespit ve ilan edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile
• aynı maddenin (a) bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri

esas alınarak, Kanunun 31’inci maddesi uyarınca hazırlanan 29/2/1972 tarihli ve 7/3995 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan “Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük” hükümlerinden yararlanılmak suretiyle hesaplanan bedeldir.

Tebliğ ile Yapılan Tespit

Tebliğ metni tek bir tespitten oluşmaktadır: emlak vergisine esas olmak üzere 2027 yılında uygulanacak bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri, iki Bakanlıkça Tebliğ ekinde yer alan cetvelde belirtilen tutarlarda tespit edilmiştir. Tebliğde ayrıca bir yürürlük maddesi veya oran/artış açıklaması yer almamaktadır; tutarların tamamı ekteki cetvelde bulunmaktadır.

Ekteki Cetvelin Yapısı

Cetvel dört sayfadan oluşmaktadır ve Resmî Gazete’de Tebliğ metninden ayrı bir ek olarak yayımlanmıştır. Cetvelin kurgusu şöyledir:

• Satırlar: Bina türleri (örneğin “Fabrika ve imalathane binaları”) ve her tür altında inşaat kalitesine göre sınıflar (lüks inşaat ile başlayan sıralama).
• Kolonlar: Taşıyıcı sistem türü (çelik karkas bina, betonarme karkas bina ve diğer yapı türleri).
• Her kolonda üç değer: asgari, azami ve ortalama metrekare inşaat maliyet bedeli.

Bir binaya uygulanacak metrekare maliyet bedeli, binanın hem türü ve inşaat sınıfı hem de taşıyıcı sistemi birlikte dikkate alınarak bu cetvelden belirlenir. Tutarların tamamı için cetvelin resmî metnine bakılması gerekir.

Bina Vergi Değerinin Hesabındaki Yeri

2027 yılında bir binanın emlak vergisine esas değeri tespit edilirken, arsa veya arsa payı değerine; bu Tebliğ ile belirlenen bina metrekare normal inşaat maliyet bedelinin bina brüt alanı ile çarpılması sonucu bulunacak tutar ilave edilir. Bu hesap, yukarıda anılan Tüzük hükümleri çerçevesinde ve binanın yaşına bağlı aşınma (yıpranma) payı indirimi de dikkate alınarak yapılır.

Şirketler İçin Pratik Sonuçlar

• 2027 bütçe ve gider karşılıkları: Aktifinde fabrika, idari bina, depo, alışveriş merkezi gibi taşınmaz bulunduran şirketlerin 2027 yılı emlak vergisi bütçelerini ve gider karşılıklarını, cetvelde ilan edilen yeni maliyet bedellerini dikkate alarak güncellemesi gerekir.
• Belediye bildirimlerinin kontrolü: 2027 yılında yeni inşa edilen veya iktisap edilen binaların emlak vergisi bildirimlerinde, ilgili belediyenin cetveldeki doğru bina türü, inşaat sınıfı ve taşıyıcı sistemi esas alıp almadığının kontrol edilmesi, hatalı tarhiyat riskini azaltır.
• Arsa payı ayrıca belirlenir: Cetvel yalnızca binanın inşaat maliyeti kısmını ilgilendirir; arsa veya arsa payı değeri 1319 sayılı Kanunun 29’uncu maddesinin birinci fıkrasının (a) bendindeki esaslara göre ayrıca tespit edilir.

Sık Sorulan Sorular

Bu sirküler genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut uygulama öncesinde ilgili resmî kaynakların güncel hâli ve şirketin özel koşulları ayrıca değerlendirilmelidir.